Centrální banka chce zákonem, který nahradí současná doporučení, ochránit banky před nezodpovědným poskytováním hypoték a jejich klienty před předlužením. Zdá se ovšem, že se svou snahou narazila: politickou podporu má malou, a to i u ministerstva financí, s nímž zákon předkládá. Nesouhlasí ani Česká bankovní asociace, která už v létě představila analýzu, z níž vyšlo, že by se nemovitosti po přijetí zákona staly nedostupnými pro mladé lidi i s průměrným příjmem. Proti je i Národní rozpočtová rada, která je jedním z připomínkových míst. Její výhrady jsou ještě rozsáhlejší. Podle jejích námitek to, že se stanou hypotéky nedostupnými pro mladé, dále sníží porodnost (která je beztak tragická), což mimo jiné povede k ještě větším problémům s penzijním systémem. Prostě stopka hypotékám prostřednictvím zákona ekonomice dlouhodobě škodí. A navíc není zapotřebí, protože dnešní doporučení fungují stejně dobře.

Na obranu centrální banky musíme říci, že původní myšlenka − chránit lidi před nezodpovědným zadlužováním (a samozřejmě banky před tím, aby se kvůli nespláceným úvěrům dostaly do problémů) – není špatná. Špatná je ovšem realizace celé myšlenky. Nejprve je ale nutné podívat se na důvod, proč vlastně chce Česká národní banka k regulaci sáhnout. Tím je vysoká cena nemovitostí, která podle mnohých názorů (včetně ČNB) hraničí s bublinou. Cena nemovitostí ovšem raketově vystřelila nejen kvůli slabé nabídce a extrémně zdlouhavému stavebnímu řízení, ale také kvůli dlouhodobé politice centrální banky, která držela nízko úrokové sazby a v letech 2013 až 2017 také uměle slabou českou korunu. Levné peníze pro Čechy (kvůli úrokům) i pro cizince (kvůli kurzu a úrokům) udělaly z tuzemského nemovitostního trhu investiční ráj. Jestliže se podle odhadů developerů kdysi kupovalo zhruba 20 procent bytů na investici, teď je to v průměru 30 až 40 procent, a v mnoha pražských projektech dokonce až 80 procent nabízených bytů.

I proto platí, že omezení hypoték se děje kvůli vývoji cen nemovitostí v Praze a částečně v Brně a dalších krajských městech. Regulace, kterou chce zákonem prosadit Česká národní banka, však nedopadne jen na část populace ve městech, ale na všechny a všude. Nejvíc to schytají právě mladí lidé a ti s nižšími příjmy.

Oproti tomu nákup investičních bytů, který je z hlediska bank podstatně rizikovější, poptávku příliš neomezí. Investice je zajímavá z hlediska návratnosti investovaného kapitálu. Dokud bude přebytek peněz a relativně vysoké zhodnocení vůči vkladům v bankách, poptávka nepovolí. Řešením nedostatku na trhu s nemovitostmi je jednodušší stavební řízení a obecně větší nabídka bytů. A na ceny nemovitostí má největší vliv ekonomická situace. Kladivo centrální banky omezující nabídku hypoték prostřednictvím zákona nutné není. Současná doporučení bohatě stačí. Aspoň do nejbližší krize, která situaci vyřeší.