Růst cen bytů v Česku začíná zpomalovat. Vliv má hlavně rozhodnutí ČNB

Ceny nových bytů v Praze nadále rostou, podíváme-li se však na jejich vývoj v posledních letech, je zřejmé, že tempo růstu začíná výrazně zpomalovat. Své horní hranice začínají dosahovat především v segmentu bytů s nižším a středním standardem, kde jsou potenciální kupující závislí na výši hypoték, které mohou od bankovních domů dostat.

Nová regulace hypotečního trhu, kterou ČNB spustila od tohoto měsíce a která limituje maximální výši hypotéky na devítinásobek čistého příjmu a zároveň limituje výši splátek dluhů na 45 procent čistého příjmu, je zásahem převážně do středního a nižšího segmentu developmentu. Znamená to, že osoba s průměrným platem v hlavním městě nedosáhne na hypotéku na průměrný 60metrový byt v novostavbě a s velkými obtížemi dosáhne na hypotéku ve starší zástavbě. O obavě z nové regulace svědčí i skutečnost velkého nárůstu hypotečních úvěrů v září tohoto roku oproti loňskému září. Někteří klienti se snažili získat hypotéku na poslední chvíli před začátkem nové regulace. Dvacetiprocentní potřebu vlastních zdrojů pro koupi bytu nebude nadále možné krýt dalším úvěrem.

Nová regulace hypotečních úvěrů bude mít dopad na snížení převisu poptávky nad nabídkou v nižším a středním segmentu, neočekáváme ale pokles cen. Možnou reakcí trhu je ve střednědobém horizontu zmenšení plochy bytů nebo snížení některých standardů, aby byla snížena celková cena. V případě vyššího středního a luxusnějšího segmentu rezidenčního trhu bude mít regulace zřejmě malý dopad. Bavíme se o klientech, kteří ve většině případů nevyužívají maximální zatížení koupě nového bytu hypotékou. Využití hypotéky je spíše prostředkem k využití volných peněz na jiné projekty. Rovněž u této klientely je mnohem nižší senzitivita porovnávání násobků platu a celkové výše hypotéky. Nedostatek bytů na pražském trhu ve spojitosti s jejich zhoršenou dostupností díky hypoteční regulaci povede ke zvýšení poptávky po nájemním bydlení. Ceny nájmů v Praze nerostou výrazně pomaleji než prodejní ceny novostaveb. Zvyšující se ceny nájemného, které svým tempem předstihují růst platů, budou znamenat vyšší výdaje z příjmů domácnosti na nájemné a zhoršenou schopnost našetřit potřebných 20 procent kapitálu na koupi vlastního bydlení. Některé skupiny klientů se tak mohou dostat do začarovaného kruhu.

Fondy kvalifikovaných investorů a nemovitostní trh

Cena bytů v novostavbách v Praze na konci druhého kvartálu tohoto roku přesáhla v průměru hranici sto tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Podíváme-li se na statistiku cenové mapy společnosti Deloitte, zjistíme, že výrazně klesla průměrná plocha prodaných bytů, kterou je tak vykompenzována celková cena. Rovněž zůstávají stále v oblibě investiční byty. Trh s investičními byty v České republice má v některých ohledech jinou podobu než v západní Evropě. V České republice zatím není rozvinut produkt nájemního bydlení na institucionalizované úrovni. Fondy kvalifikovaných investorů v oblasti nemovitostí se v Česku zabývají převážně jinými typy nemovitostí než rezidenčním developmentem. A pokud již na rezidence dojde, tak se bavíme spíše o financování developmentu než dlouhodobých držbách dokončených bytů za účelem jejich pronájmu, na rozdíl například od Německa.